🏠 “집 사려면 허락받아라” 문재인 정부보다 센 이재명 정부 부동산 규제

2025년 10월, 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶으며 사실상 ‘집 살 때 허가받는 시대’를 열었습니다.
이번 규제는 문재인 정부보다 한층 강화된 ‘전면 통제형 부동산 규제’로 평가됩니다.
대출·세금·거래 제한이 한꺼번에 강화된 배경과 시장 영향, 실수요자 대응 전략까지 정리했습니다.

문재인 정부보다 센 이재명 정부 부동산 규제

- 📚 목차 -

1. 부동산 규제, 
2. 토지거래허가구역,
3. 대출 규제, 
4. 문재인 정부 
5. 시장 반응과 향후 전망
6. 내 집 마련 전략
7. 요약 및 결론
8. 문의처 

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1️⃣ 부동산 규제, 

"이번엔 뭐가 다를까?"

"10·15 부동산 대책, 이재명 정부, 부동산 규제, 토지거래허가제"
정부는 서울 전역과 수도권 12개 지역을 대상으로 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역을 동시 지정했습니다.
이제 이 지역에서는 주택 매매 시 허가 절차를 거쳐야만 계약이 유효하며, 실거주 목적이 아닌 투자 목적 거래는 원천 차단됩니다.

👉 즉, 단순한 대출 제한이 아닌 ‘거래 자체를 통제하는 규제’로, 문재인 정부보다 한 단계 진화한 통제 방식입니다.

문 정부는 강남·현 정부는 서울 전역…비슷한 듯 다른 부동산 대책 - 매일경제

2️⃣ 토지거래허가구역, 

"어디까지 확대됐나?"

적용 지역 (서울 전역, 경기도 12개 지역, 토지거래허가)

지역	세부 구역
서울특별시	25개 자치구 전체
경기권	과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남

이 지역은 10월 20일부터 내년 말까지 허가구역으로 효력 발생합니다.
허가를 받으려면 2년 이상 실거주 계획을 증명해야 하며, 전세 끼고 매수하는 ‘갭투자’는 불가능합니다.

📍 허가 절차 요약
1️⃣ 매매 계약 전 ‘토지거래허가신청서’ 제출
2️⃣ 관할 구청장 허가 후 계약 가능
3️⃣ 실거주 목적 미충족 시 취소 가능

3️⃣ 대출 규제, 

"한도는 줄고 금리는 올라"

주택담보대출, LTV, DSR, 스트레스 금리

💰 주담대 한도 차등 적용

• 15억 이하 → 6억 유지
• 15억~25억 → 4억
• 25억 초과 → 2억

📈 스트레스 금리 1.5% → 3.0% 상향
대출 심사 시 금리가 높게 적용돼, 대출 가능 금액 자체가 감소합니다.
또한, 1 주택자가 전세대출을 받을 경우 이자 상환액이 "총부채원리금상환비율(DSR)"에 반영되어 사실상 전세대출 한도까지 줄어듭니다.

➡️ 결과적으로 실수요자조차도 ‘대출절벽’을 체감할 가능성이 높습니다.

“집 사려면 허락받아라” 문재인 정부보다 센 이재명 정부 부동산 규제 / 이미지 아톰의기억

 

4️⃣ 문재인 정부 

"규제보다 강력한 이유"

문재인 정부(2019~2022)의 부동산 대책은 부분적 핀셋 규제가 중심이었습니다.
그러나 이번 ‘10·15 대책’은 서울 전역과 수도권 핵심지 전체를 포괄하는 전면 지정 방식으로 차별화됩니다.

🔍 비교 포인트

항목	문재인 정부	이재명 정부
규제 범위	강남·잠실 등 일부	서울 전역 + 수도권 주요 도시
대출 제한	15억 초과 금지	25억 초과 2억 한도
허가제	부분 지정	전국 확대형 허가제
세금	즉각 인상	추후 검토 (보류)

즉, 이번 규제는 거래 억제 + 실거주 의무 강화 + 세제 유보형 통제로 더 정밀하고 실질적이라는 평가입니다.

5️⃣ 시장 반응과 향후 전망

"부동산시장, 거래절벽, 집값, 풍선효과"

🧩 시장 반응 요약

• 단기적 거래량 급감, 실수요자 심리 위축
• 비규제 지역으로 투자 수요 이동 가능성
• 전세 시장 불안 및 월세화 가속

🏠 전망
단기적으로는 가격 조정이 불가피하지만,
중장기적으로는 정부의 공급·세제 정책 방향에 따라 제반등 가능성이 남아 있습니다.
전문가들은 이번 규제를 “실수요 중심 시장으로의 전환점”으로 평가합니다.

6️⃣ 내 집 마련 전략 

"그리고 대응 포인트"

실수요자라면
✔️ 구매 전 허가구역 여부 확인
✔️ 실거주 요건 충족 계획 필수
✔️ 대출 가능 금액 사전 확인
✔️ 세금보다는 거래·허가 리스크 관리

투자자라면
❗ 우회 거래·법인 명의 거래는 법적 리스크
❗ 허가 거부 시 계약 효력 상실 주의
❗ 향후 규제 완화 전환 시점 모니터링

💡 핵심 메시지
이제 부동산은 “사는 것”보다 “허가받는 것”이 먼저인 시대가 되었습니다.

정권별 부동산 주요 대책 및 공급 현황

7️⃣ 요약 및 결론

이재명 정부의 ‘10·15 부동산 대책’은 실거주 중심의 허가제 강화 정책으로,
문재인 정부보다 규모·정교함·실행력 면에서 모두 강화된 규제 패키지입니다.

• 서울 전역 + 경기 12개 지역 → 허가제 전면 시행
• 25억 초과 아파트 → 대출 사실상 불가능
• DSR·LTV 강화로 대출 절벽 가속
• 실거주 목적 외 거래는 원천 차단

📌 요약 문장
“이번 규제는 집값보다 ‘허가’가 먼저 움직이는 부동산 시장의 새로운 기준을 세웠다.”

📞 문의처 

• 국토교통부 주택정책과 ☎ 044-201-3318
• 기획재정부 재산소비세정책관실 ☎ 044-215-4312
• 허가구역 현황: 서울시 토지정보

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